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原田和郎事務所
税理士・公認会計士
〒160-0022 東京都新宿区新宿5丁目15番6号
新宿光陽ビル203号
Tel.03(5362)7757
Fax.03(5362)7758
原田和郎事務所

知って得する3つの事例

1
不動産譲渡申告に際し、取得時の売買契約書を紛失し取得価額が不明な事例
知って得する3つの事例
2
同族会社で内部留保額が多額で相続評価額が高く、後継者への承継が至難な事例
知って得する3つの事例
3
区分所有建物の登記がされている1棟の建物敷地は、相続税に不利なことがあります。
知って得する3つの事例
1
不動産譲渡申告に際し、取得時の売買契約書を紛失し取得価額が不明な事例
従来は、取得費は譲渡収入金額の5%に相当する額、つまり概算取得費しか認められませんでしたが、これでは多額の譲渡所得税負担となります。平成12年11月の裁決により、納税者が立証したときはその取得費により譲渡所得の金額を計算できるようになりました。
納税者が立証する方法として、「市街地価格指数」により算定できます。
簡単なケ-スで、宅地を例にとり説明します。
宅地の譲渡価額 1億円 宅地の譲渡日 平成28年
宅地の取得価額 不明 宅地の取得日 昭和55年
1

5%の概算取得費で計算した概算税額

〔1億円×(1-5%)〕×20.315%=19,299,200円
2

市街地価格指数で計算した概算税額

平成12年度の市街地価格指数を100とした場合、昭和55年は62.2、平成28年は78.1です。この指数から昭和55年当時の住宅地の取得費を算定します。1億円÷78.1×62.2=79,641,485円
市街地価格指数での取得費から計算した概算税額
(1億円-79,641,000円)×20.315%=4,135,900円
3

上記から市街地価格指数で取得費を算定した場合の税額が、約1/5ほどで済むことがわかります。

なお不動産仲介手数料等の譲渡経費は考慮してありません。
4

建物は「着工建築物構造別単価」や「建築統計年報」などにより取得当時の価額を算出できますが、ここでは説明を割愛させていただきます。

2
同族会社で内部留保額が多額で相続評価額が高く、後継者への承継が至難な事例
取引相場のない株式の評価は、大・中・小会社に区分し、類似業種比準方式及び純資産価額方式を選択もしくは併用して評価します。
多額の内部留保により評価額の高い同族会社ですと相続税の負担が重くなり、後継者への承継が困難になります。
この弊害を解消するために、経営承継円滑化法の制定により事業承継税制の「相続税の納税猶予制度」及び「贈与税の納税猶予制度」が創設されました。
※ただし業種により資本金額や従業者数に制限があります。

相続税の納税猶予制度は、相続人が納付すべき相続税のうち、相続人が取得した株式(議決権の2/3を限度)に係る相続税の80%に対応する税額が猶予され、その相続税額は次世代への贈与または相続人の死亡によって免除されるというものです。
贈与税の納税猶予制度は、後継者が納付すべき贈与税のうち、一括贈与した株式(議決権の2/3を限度)に係る贈与税の全額が猶予されます。この猶予贈与税額は、次の一括贈与または最も古い贈与者の死亡により全額免除され、最初の贈与時の価額で相続税の納税猶予制度に移行することができます。
これらを適用するにはいくつかの要件があります。
1

経済産業大臣の認定が必要であること。

2

5年間は経済産業大臣への報告、税務署への届出が必要であること。

3

5年経過後は、3年毎に税務署への継続届出が必要であること。

4

後継者が代表者であること、株式の継続保有、5年間平均で雇用の8割維持等の要件の他にも多数の諸要件があること。

私見としまして、経済産業大臣への認定手続きや届出等が煩雑であること、いくつかの要件のうち特に5年間平均で雇用の8割維持が可能かどうかは将来の経済環境に影響されてしまうという問題点があると思います。
しかしうまく活用できれば大幅な相続税額低減となり、円滑な事業承継が可能となります。

これらの問題を円滑にするため、平成39年12月31日までの株式の贈与・相続に限り、納税猶予割合が100%となる事業承継税制の特例が新たに創設されました。
ただし平成35年3月31日までに特例承継計画を都道府県に提出することが必要であり、平成39年12月31日までに株式贈与をおこなえば同期間経過後に贈与者に相続が生じた場合でも、相続税の納税猶予への切替えにおいて特例が適用され、相続税についても全額が納税猶予の対象になります。
平成35年3月31日までに特例承継計画を都道府県に提出することを忘れないようにしてください。
3
区分所有建物の登記がされている1棟の建物敷地は、相続税に不利なことがあります。
特定居住用宅地に該当しますと330㎡まで80%の評価減となり、かなりの節税になります。
ただ適用を誤ると意外な結果になります。

被相続人甲の所有する宅地の上に1棟の建物があり、1階は甲と配偶者乙が居住し、2階は生計を別にする子丙が居住の用に供していたとします。
宅地は200㎡で評価額は1億円、1棟の建物は50%ずつ甲と丙の区分所有建物です。宅地は乙と丙が100㎡ずつ相続し、甲の建物は乙が相続します。
このケ-スですと特定居住用宅地に該当するのは乙の相続した100㎡のうち50%のみが乙の居住用となります。乙の相続した残りの50㎡は丙が使用しており特定居住用宅地に該当しません。
丙は、被相続人甲の居住の用に供されていた建物部分に居住していない、また丙は自己の所有する家屋に居住していたため丙の相続した100㎡は特定居住用宅地に該当しません。
以上から、宅地200㎡のうち1/4の50㎡のみしか特定居住用宅地に該当しません。
1億円×(200㎡×50%)×50%=2,500万円
この2,500万円が特定居住用宅地に該当し80%の評価減により500万円となります。
よってこの宅地の相続税評価額は8,000万円となります。
1億円-(2,500万円-500万円)=8,000万円

これに対して、1棟の建物は区分所有ではなく甲の所有としますと、宅地200㎡全てが特定居住用宅地に該当します。
丙は、被相続人甲の居住の用に供されていた建物部分に居住し、相続取得後も居住しているからです。
この場合の相続税評価額は
1億円×(1-80%)=2,000万円となります。
なお子丙は、甲と同一生計、別生計を問いません。

建物が区分所有建物登記ではなく、甲と丙の共有持ち分であっても宅地200㎡全てが特定居住用宅地に該当し2,000万円の相続税評価額となります。
建物が甲と丙の共有持ち分ということは1棟全体が甲と丙が居住していた建物であり、その敷地全体が特定居住用宅地に該当するからです。
仮にその建物の構造が1階と2階が独立型(外階段を利用)であっても問題ありません。なお子丙は、甲と同一生計、別生計を問いません。

宅地の相続評価額が2,000万円で済むはずが、1棟の建物を区分所有してしまったために8,000万円となってしまったことになります。
よって、被相続人と親族が1棟の建物を区分所有することは避けるべきです。

ただ建物が区分所有登記されていても、一定の条件のもとにおいて、国税庁の取扱通達により敷地部分が特定居住用宅地等と認定されるケースはあります。
1
不動産譲渡申告に際し、取得時の売買契約書を紛失し取得価額が不明な事例
従来は、取得費は譲渡収入金額の5%に相当する額、つまり概算取得費しか認められませんでしたが、これでは多額の譲渡所得税負担となります。平成12年11月の裁決により、納税者が立証したときはその取得費により譲渡所得の金額を計算できるようになりました。
納税者が立証する方法として、「市街地価格指数」により算定できます。
簡単なケ-スで、宅地を例にとり説明します。
宅地の譲渡価額 1億円 宅地の譲渡日 平成28年
宅地の取得価額 不明 宅地の取得日 昭和55年
1

5%の概算取得費で計算した概算税額

〔1億円×(1-5%)〕×20.315%=19,299,200円
2

市街地価格指数で計算した概算税額

平成12年度の市街地価格指数を100とした場合、昭和55年は62.2、平成28年は78.1です。この指数から昭和55年当時の住宅地の取得費を算定します。1億円÷78.1×62.2=79,641,485円
市街地価格指数での取得費から計算した概算税額
(1億円-79,641,000円)×20.315%=4,135,900円
3

上記から市街地価格指数で取得費を算定した場合の税額が、約1/5ほどで済むことがわかります。

なお不動産仲介手数料等の譲渡経費は考慮してありません。
4

建物は「着工建築物構造別単価」や「建築統計年報」などにより取得当時の価額を 算出できますが、ここでは説明を割愛させていただきます。

2
同族会社で内部留保額が多額で相続評価額が高く、後継者への承継が至難な事例
取引相場のない株式の評価は、大・中・小会社に区分し、類似業種比準方式及び純資産価額方式を選択もしくは併用して評価します。
多額の内部留保により評価額の高い同族会社ですと相続税の負担が重くなり、後継者への承継が困難になります。
この弊害を解消するために、経営承継円滑化法の制定により事業承継税制の「相続税の納税猶予制度」及び「贈与税の納税猶予制度」が創設されました。
※ただし業種により資本金額や従業者数に制限があります。

相続税の納税猶予制度は、相続人が納付すべき相続税のうち、相続人が取得した株式(議決権の2/3を限度)に係る相続税の80%に対応する税額が猶予され、その相続税額は次世代への贈与または相続人の死亡によって免除されるというものです。
贈与税の納税猶予制度は、後継者が納付すべき贈与税のうち、一括贈与した株式(議決権の2/3を限度)に係る贈与税の全額が猶予されます。この猶予贈与税額は、次の一括贈与または最も古い贈与者の死亡により全額免除され、最初の贈与時の価 額で相続税の納税猶予制度に移行することができます。
これらを適用するにはいくつかの要件があります。
1

経済産業大臣の認定が必要であること。

2

5年間は経済産業大臣への報告、税務署への届出が必要であること。

3

5年経過後は、3年毎に税務署への継続届出が必要であること。

4

後継者が代表者であること、株式の継続保有、5年間平均で雇用の8割維持等の要件の他にも多数の諸要件があること。

私見としまして、経済産業大臣への認定手続きや届出等が煩雑であること、いくつかの要件のうち特に5年間平均で雇用の8割維持が可能かどうかは将来の経済環境に影響されてしまうという問題点があると思います。
しかしうまく活用できれば大幅な相続税額低減となり、円滑な事業承継が可能となります。

これらの問題を円滑にするため、平成39年12月31日までの株式の贈与・相続に限り、納税猶予割合が100%となる事業承継税制の特例が新たに創設されました。
ただし平成35年3月31日までに特例承継計画を都道府県に提出することが必要であり、平成39年12月31日までに株式贈与をおこなえば同期間経過後に贈与者に相続が生じた場合でも、相続税の納税猶予への切替えにおいて特例が適用され、相続税についても全額が納税猶予の対象になります。
平成35年3月31日までに特例承継計画を都道府県に提出することを忘れないようにしてください。
3
区分所有建物の登記がされている1棟の建物敷地は、相続税に不利なことがあります。
特定居住用宅地に該当しますと330㎡まで80%の評価減となり、かなりの節税 になります。
ただ適用を誤ると意外な結果になります。

被相続人甲の所有する宅地の上に1棟の建物があり、1階は甲と配偶者乙が居住し、2階は生計を別にする子丙が居住の用に供していたとします。
宅地は200㎡で評価額は1億円、1棟の建物は50%ずつ甲と丙の区分所有建物です。宅地は乙と丙が100㎡ずつ相続し、甲の建物は乙が相続します。
このケ-スですと特定居住用宅地に該当するのは乙の相続した100㎡のうち50%のみが乙の居住用となります。乙の相続した残りの50㎡は丙が使用しており特定居住用宅地に該当しません。
丙は、被相続人甲の居住の用に供されていた建物部分に居住していない、また丙は自己の所有する家屋に居住していたため丙の相続した100㎡は特定居住用宅地に該当しません。
以上から、宅地200㎡のうち1/4の50㎡のみしか特定居住用宅地に該当しません。
1億円×(200㎡×50%)×50%=2,500万円
この2,500万円が特定居住用宅地に該当し80%の評価減により500万円となります。
よってこの宅地の相続税評価額は8,000万円となります。
1億円-(2,500万円-500万円)=8,000万円

これに対して、1棟の建物は区分所有ではなく甲の所有としますと、宅地200㎡ 全てが特定居住用宅地に該当します。
丙は、被相続人甲の居住の用に供されていた建物部分に居住し、相続取得後も居住しているからです。
この場合の相続税評価額は
1億円×(1-80%)=2,000万円となります。
なお子丙は、甲と同一生計、別生計を問いません。

建物が区分所有建物登記ではなく、甲と丙の共有持ち分であっても宅地200 ㎡全てが特定居住用宅地に該当し2,000万円の相続税評価額となります。
建物が甲と丙の共有持ち分ということは1棟全体が甲と丙が居住していた建物であり、その敷地全体が特定居住用宅地に該当するからです。
仮にその建物の構造が1階と2階が独立型(外階段を利用)であっても問題ありません。なお子丙は、甲と同一生計、別生計を問いません。

宅地の相続評価額が2,000万円で済むはずが、1棟の建物を区分所有してしまったために8,000万円となってしまったことになります。
よって、被相続人と親族が1棟の建物を区分所有することは避けるべきです。

ただ建物が区分所有登記されていても、一定の条件のもとにおいて、国税庁の取扱通達により敷地部分が特定居住用宅地等と認定されるケースはあります。

当事務所の特徴

30年ほど税理士事務所を行っております。
当事務所の特徴をご紹介します

1
文書化したわかりやすい「月次報告書」での説明
他の会計事務所と異なる大きな特徴は、「試算表」のみならず、経営状況や改善点をわかりやすい文書で説明した「月次報告書」を作成していることです。

わかりやすく文書化

経営者の方々から、「試算表の見方がよくわからない」とのご意見が非常に多いです。これでは的確な経営判断ができません。
そのため「収益力」、「財務状態」、「改善点」をわかりやすく文書化する必要性を痛感しました。

税額予測のメリット

この「月次報告書」のなかで、決算申告時の「税額予測」が重要です。メリットは、つぎのとおりです。
 ①経営者の方々から、「節税」のご理解ご協力が得やすくなること。
 ②決算申告時までの長い月数をかけて無理のない節税作業がおこなえること。
 ③このため税務調査で何らの問題が起きていないこと。
 ④消費税納税額は多額になりやすく、納税資金準備のためにも早期に税額を予測しておく必要があること。

財務データの重要性

帳簿や試算表の作成は、義務だから仕方がないとお考えの経営者が少なくないのが実情です。確かに税務調査がありますし、銀行融資には決算書・算表がなければなりません。
しかし一番重要なことは会社経営のために必要なものであり、税務調査や銀行融資は2の次の問題です。
現在の会社がどのような状態におかれているのか、収益力は改善されているのか、どの程度のショックに耐えられる財務資金の留保状況なのか、借入金残高は会社規模に比べて適正な範囲内なのか、無駄な支出はないのかどうか、資金繰りはどうなっているのかなど、総合的な判断と対処のために財務デ-タの重要性があります。会社をよりよく大きくしていくにはどうしたらいいのか、これを考えるのが経営者の業務であり、財務デ-タはその情報を提供する原資です。
私は、経営者にとり数値の把握が非常に大切と考えます。
2
節税方針

大幅な税額低減目標にチャレンジ

①法人税対策として、適格合併や会社分割(組織再編税制)の適用、雇用関連税制や投資促進税制、試験研究費等の各種税額控除をフル適用して、 大幅な税額低減目標にチャレンジ

相続対策

②相続対策として、事業承継税制(株式評価の80%の納税猶予)の活用
小規模宅地等の減額特例制度の有効活用、教育資金贈与や結婚・子育て資金贈与の有効活用

業務内容・実績

1
組織再編税制を活用して、グル-プ企業間の適格合併により結果として多額の納税額を抑えられたこと。また会社分割による複数のグル-プ企業化への展開、また資金のかからない他企業の買収が可能な組織再編制度はおもしろい手法です。
2
「試験研究費等の税額控除」、「雇用関連の促進税制」、「投資促進税制」などの税額控除制度をフル活用し、10%ほどの実効税率(通常は約30%)を実現できました。
3
国際税務では、独立企業間価格の算定や移転価格税制にも取り組みました。
4
相続対策では、経営承継円滑化法による「事業承継税制」に力をいれております。相続税評価額が高い法人ですと相続税負担により後継者への承継に苦慮しますが、そのときは贈与税及び相続税の負担が少ない事業承継税制を積極的に導入すべきです。
5
また都心部では相続財産のなかで宅地の占める割合が高いケ-スが多く、特定事業用宅地・特定居住用宅地・特定同族会社事業用宅地の有効な活用が非常に重要となってきます。これらは3年間ほどの相続対策準備期間がありますと宅地の利用状況を見直すことができ、かなりの成果をあげられます。預貯金が多額な相続のケ-スでは、期間限定ですが教育資金の贈与及び結婚・子育て資金贈与を検討する価値があります。
6
親法人が多額の損失のケ-スでは、連結納税システムの導入を検討しました。ただ連結納税は法人税のみの適用となるため、地方税等との申告デ-タの乖離が生じ、その後の事務処理や数値管理に時間と費用がかかる難点があります。私見としましては、組織再編税制の「適格合併」のほうが有用性は高いと思います。
7
特殊分野では、公益法人会計・税務及び宗教法人監査や、会社解散、清算、破産、再生等にも力をいれております。

事務所案内

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事務所へのアクセス
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Tel.03(5362)7757 Fax.03(5362)7758
副都心線、丸の内線、都営新宿線の「新宿3丁目駅」から徒歩6分
都営大江戸線の「東新宿駅」から徒歩6分
JR「新宿駅」、西武新宿線「西武新宿駅」から徒歩13分
自動車ですと近くに大きな伊勢丹パ-キングがあります。
新宿でも交通量の少ない静かで緑の多いところです。
(明治通り沿い)

代表あいさつ

原田和郎
原田和郎
昭和30年1月生 出身地は鹿児島県肝属郡
昭和48年3月 鹿児島県立甲南高等学校卒業
昭和52年3月 九州大学経済学部経営学科卒業
昭和55年8月 会計士2次試験合格
その後、米国系会計事務所・監査法人で勤務中に3次試験合格
昭和61年1月 原田和郎税理士事務所として開業、現在にいたる。

自宅は神奈川県大和市つきみ野(中央林間の近く)で静かなところです。土日は8時から早朝テニスをおこなっており、午後は市立図書館で専門書や税改正を扱った週間税務通信を熟読しております。
税の範囲の広さや頻繁な改正には非常に悩まされます。しかし新たな知識や節税手法の発見にはいつも感激しております。
歴史小説が好きで図書館で借りるのが毎週の楽しみです。週2冊は愛読しております。好きな専門分野は「経営分析」です。
性格は気さくと思っております。

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